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年底供地潮来临,房企拿地两极分化

2019-12-09 21:00:57    海门楼市网     楼市焦点    

临近年末,土地市场再次迎来周期性“供地潮”。自11月以来,超百亿级的土拍在杭州、广州、北京、苏州、南京等多个城市频频出现。


上海易居房地产研究院统计数据显示,11月,40个典型城市土地成交建筑面积4803.4万平方米,环比增长18.8%,同比增长12.2%;土地出让金收入为2266.6亿元,环比增长37.4%,同比增长12.9%。


也就是说,这一个月中,平均每3天就有2.2个百亿级土拍出现。这对于部分土地储备并不充裕,或仍打算采取激进扩张策略的房企而言,无疑是一场饕餮盛宴。


长江证券一位资深分析师向《国际金融报》记者表示,今年中央重点强调,不以房地产作为短期经济刺激手段,因此在地价趋稳、稳房价形势依旧严峻的形势下,各地方政府财政压力不小。为完成供地计划,年底新增上市的土地数量和质量必然有所提升,短期内房企可供选择的地块增多。


不过,土地成交面积和收入大增,并不代表土拍市场升温。


易居研究院研究员王若辰分析称,一线城市中,仅深圳土地溢价率相对较高,为16%,这与其调整豪宅税后,市场预期发生一定转变有关。北京溢价率仅为3%,上海和广州均为0%,整体仍处于较严厉的调控状态下。


近4成房企11月未拿地


克而瑞数据显示,今年前11月,碧桂园以3143.7亿元的拿地金额高居榜首。拿地金额超1000亿元的房企,除碧桂园外,还有万科、融创、保利、华润、恒大、龙湖。销售TOP 100房企前11月共新增货值8.8万亿元,超过同期销售金额的20%。


不过,由于行业集中度进一步提升,TOP 100房企土储货值的增加也并非所有房企的态度。


根据克而瑞统计,销售TOP 10房企新增货值集中度接近6成,前30强房企几乎包揽了7成土地。与集中度不断攀升相对应的是,各梯队房企拿地销售比较去年大幅下滑,尤其是下半年,面对融资压力和强调控,房企销售增速进一步放缓,谨慎投资已经成为多数房企的共识。


在这样的大背景下,百强房企中,超过半数新增土储的楼面价较2017年有所下降,TOP 10中仅融创、保利、中海3家企业较去年略有上涨,而龙湖、新城等房企平均楼面价降幅接近20%。虽然拿地楼面价受到成交结构、成交方式等因素影响,却也能从侧面反映土地市场降温和房企拿地谨慎态度。


此外,值得注意的是,继10月近3成百强房企未拿地后,11月未拿地房企数量进一步增至近4成。不过,未拿地房企仍以TOP 50之后的房企居多。


“中小房企的生存空间不容乐观,市场调整下,这些企业将面临新一轮洗牌,不但规模增长缺乏动力,也很有可能被市场淘汰出局。”一名中型房企高管向《国际金融报》记者表示,中小房企如今的困境主要来源于融资,渠道受限、成本又高,它们很难依靠自有资金进行周转,而大房企就不存在这些问题,雪球越滚越大,所以中小房企、特别是民营企业越来越少地活跃在土拍市场,只能不断谋求转型。


不过,《国际金融报》记者发现,11月未拿地房企中除了中小房企,也不乏金茂、远洋、首创等五十强房企。这些房企不拿地,除了因为放缓投资节奏,更多的底气源于自身土储充足。


例如金茂,其前11月销售金额约1100亿元,而前10月新增土储货值就已高达1056亿元,且按照现在的去化速度测算,其总土储足够未来3.9年使用。同样,福晟、首创等房企的总土储去化周期也都在4年以上。


国企积极补仓


需要指出的是,在年底供地潮来临之际,除了部分因土储充足或资金受限等原因减少拿地的房企之外,同样有不少房企仍然活跃在土拍市场,积极补仓。


一位不愿具名的长江证券分析师向记者分析称,房企的大格局已经基本稳定,强者恒强、弱者淘汰。但具体到某家企业仍有可操作空间,今年的供地潮就是一个机会。“想要逆势调整布局的房企,在现金充足的情况下当然要抓住这一波窗口期,尤其是合肥、武汉、青岛等热门二线城市都是这些房企争夺的对象”。


《国际金融报》记者发现,自11月以来,积极补仓的房企中,大部分为大型国企。


例如12月5日,广州100亿元出让3宗住宅用地,被保利以81.62亿元的价格独得其二。其中,广钢地块是当天土拍的重头戏,其竞价超1小时举牌45次,最终被保利以26.17亿元拿下,折合楼面价33840元/平方米,溢价率20.21%。而与保利争夺最为凶猛的正是中海地产。


同日,北京丰台亦有一宗地块出让,但由于去化困难、强调控等原因,北京的土拍市场相较其他热门城市显得尤为冷清。即便该地块开出“不限价”的丰厚条件,最终也仅有首开、保利联合体与金茂两家参与竞价,最终被前者以26亿元底价摘得。


更有甚者,11月22日,深圳土拍市场推出6宗住宅用地,最终6宗地块均未达到最高限价,其中一幅因无人举牌而流拍,五宗宅地总成交金额为127.51亿元,且竞得者均为央企和国企。


对比来看,就在5个月之前,深圳也曾同日推出5宗住宅用地,当时参与竞拍的民企和国企共有75家之多。而5个月后,参与竞拍的竟只剩下十余家“国家队”开发商。


此外,从11月单月拿地金额也不难看出国企的补仓态度之坚决,如万科、中海、绿地、华润四家仅11月的拿地金额就都超过100亿元,且拿地销售比均高于0.4,远超行业平均水平。


有分析人士向《国际金融报》记者分析称,其实民营房企并非全部采取收缩战略,只不过在资金有限的情况下,民企更倾向于招拍挂以外的方式,例如收并购、城市更新等,即便公开竞价,也大都集中在大湾区等少数热门地区。相比之下,国企最大的优势就是融资成本低、渠道广,当然不必“挑食”,而少了部分民企的竞争,对于国企来说也是一个快速扩张的契机。

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