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存量个人房贷定价基准转换月底结束 固定利率与LPR哪个更划算?

2020-08-24 10:51:10    海门楼市网     楼市焦点     来源:北京青年报

今年3月1日,备受关注的存量个人房贷定价基准转换工作正式启动。根据央行公告,存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。眼看期限将至,到底是选一成不变的固定利率,还是选择以LPR(贷款市场报价利率)为基准加点的浮动利率,还在犹豫的客户必须做决定了。


两种方式仅一次转换机会


长期以来,个人房贷利率都是在央行贷款基准利率上打折或上浮一定比例。根据央行公告,从2020年1月1日起,金融机构新发放贷款不再使用贷款基准利率,改为主要参考LPR进行贷款定价。这意味着个人贷款利率也要与基准利率脱钩,改与LPR息息相关。


对于此前的存量贷款,央行在去年年底发布公告称,存量浮动利率个人贷款定价基准转换工作2020年3月1日起正式启动,原则上于2020年8月31日前完成。


具体来说,央行对存量房贷客户给出了两个选择,一个是转为“LPR+加点”浮动利率,即将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;二是转换为固定利率。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。


选择何时转换不影响加点数值


据了解,大部分银行都是在今年三四月份开始转换工作。受疫情影响,银行都推荐客户通过手机银行、网上银行等线上渠道自主进行转换。转换工作已经开始了几个月,现在才选择转换的客户会不会比之前转换的客户吃亏呢?答案显然是否定的。


根据央行公告,不论选择哪种定价方式,转换时点前后贷款利率不变,都跟原执行的房贷利率一样。


央行有关负责人此前解释称,同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3至8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR(5年期以上LPR为4.8%)和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响。具体来说,加点数值=转换前的房贷利率-4.8%。


大部分银行会批量转换为LPR


如果客户在8月31日前没有主动转换,银行会如何处理呢?目前,大部分银行已经公告将代客户批量转换为LPR定价方式。如果客户有异议,可以在年底前找银行转回或协商处理。


现在离批量转换的统一日期还有一点儿时间,客户可以在批量转换前通过手机银行、智能柜员机、贷款经办行等渠道进行自主转换。需要提醒的是,贷款定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。


根据各家银行公告,如果客户参与的是批量转换,之后又对转换结果有异议,可于2020年12月31日(含)前通过手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。


农行公告称,如客户希望撤销批量转换,保持原合同的定价方式,可通过相关渠道申请办理,但是撤销操作仅能办理一次。


有业内人士指出,存量房贷此前基本都是以贷款基准利率为定价基准,而LPR形成机制改革之后,贷款基准利率逐步淡化,调整的可能性不太大。批量转换后客户如再申请转回原合同安排,其实就跟选择固定利率差不多。


部分客户年内房贷利率可能下调


根据银行公告,从转换时点至此后的第一个利率调整日(重定价日),房贷利率保持不变。在每个利率调整日,贷款利率水平将取最近一次发布的相应期限LPR与加点数值之和重新计算确定。此前,我国大部分存量房贷的重定价周期都是一年,重定价日多为每年1月1日或贷款发放日的对应日。


据了解,各家银行对于此次定价基准转换后的利率调整日规定并不完全一致。六大行中,建行、交行、邮储、中行和农行都规定利率调整日与原合同保持不变,只有工行的重定价日调整为贷款发放日对应日。


对于重定价日是在转换日期之后的客户,年内就会执行最新的房贷利率;而重定价日为每年1月1日或是在转换日期之前的客户,将在明年规定时间进行调整。


举例来说,如果客户的贷款发放日是2010年10月9日,在今年8月26日参与了批量转换,重定价日确定为每年10月9日,则该客户今年10月9日就会进行第一次重定价,要按照今年9月20日公布的LPR值计算贷款执行利率;如果客户的重定价日为每年6月10日,也是在今年8月参与银行统一转换,则要到明年6月10日才进行第一次重定价,到时将以2021年5月的LPR计算实际利率。如果贷款重定价日为每年1月1日,在明年元旦重定价时将根据今年12月20日出炉的LPR计算房贷利率。


相较去年12月,目前5年期LPR已下调了15个基点。因此,如果选择了LPR定价方式客户近期就要进行利率重定,房贷利率马上就能下调0.15个百分点。 文/本报记者  程婕  统筹/余美英


支招


如何选择看客户对利率走势判断


业内人士指出,两种转换方式各有优势,具体如何选择主要取决于客户自己对未来市场利率走势的判断。如果认为未来LPR会下降,那么转换为参考LPR定价会更好;如果认为未来LPR可能上升,那么转换为固定利率就会有优势。


不过,由于存量房贷期限一般最长可到30年,就算提前还款,很多人也需要至少背负10年以上。要准确判断如此长久的时间里市场利率的走势,对普通人来说的确太难了。因此,民生银行首席研究员温彬建议,存量房贷客户还要根据自身具体情况,以及贷款价格、贷款期限,贷款余额等,综合选择更适合自己的利率转换方式。如果此前的房贷利率价格折扣力度大,月供剩余时间比较长的话,可以选择固定利率,有助于锁定月供成本,也便于做好家庭的收支安排。如果月供剩余时间较短,贷款余额也不大,选择浮动利率可能更合适,因为即使LPR出现反转,也可通过提前还款方式来规避利率风险。


北京青年报记者了解到,自2019年8月改革以来,LPR共进行13次报价。目前,1年期LPR累计下行46个基点,5年期LPR累计下行20个基点。大部分银行人士预计,由于未来一段时间LPR仍有一定下行空间,借款人采用LPR作为定价基准(浮动利率)将可能是普遍的方式。

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