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楼市调控有必要 扩大供给是正道

2020-07-21 17:58:37    海门楼市网     楼市焦点    

(余胜良)作为市场经济的信奉者,我对权力介入市场有天然警惕,不过在住房市场上,我支持调控,特别是一线城市的调控。

为什么要让权力介入市场,用计划的方式来干涉经济?按道理,房地产不应该像其他商品一样,卖给能消费得起的居民吗?

支持调控的最大原因,在于房地产不是普通商品,有半垄断的特性,一旦被一部分购买力超强的投资者持续不断购买,将会形成一个既得利益群体,不利于普通民众。

楼市之所以有半垄断性,是因为地皮具有唯一性,比如城市中心的地皮,和郊区的地皮价值就不一样,挨着湖泊、公园等自然环境丰富的区域,和自然条件差的区域价值也不同,有教育资源和教育资源一般的区域也有不同。除了地皮,建筑风格、户型朝向楼层都有唯一性,即使相同楼盘的房屋价格也相差甚大。

作为非标准产品,和能流通的标准产品,在价值衡量上是不同的。一旦买入楼市,就占有了这个地方,旁人不得染指。而一般消费品可以重复消费,没有独占性。楼房和一般商品还有不同之处,比如饮食可以简单一些,衣服可以便宜一些,这些耗资都不高,一般商品涨价人们能找到替代品,但是楼市要么买要么租,价格基本上是同步涨跌,很难找到替代品,只能被动接受。在一个城市落脚,必然要有一个住的地方,这些是硬需求。

现在的问题是,城市特别是一线城市的楼盘,是不可复制的稀缺资源,有人占有之后,就像在这个城市占有了一片码头,以后想要停靠的人,都要给他交停泊费。关键是,中国人口众多,经济发展迅速,崛起了一个庞大的富有群体,他们可以不停地买买买,手攥厚厚一沓红本,就跟游戏世界里有人可以拿钱买装备一样,一身装备就在竞争中占了绝对优势。这些有钱人要买房,房子是商品,按道理似乎不应该干涉,但是作为城市的共同所有者,一部分人因为拥有超级购买力,而不断买下去,是挤占了其他人的潜在购买机会。

比如市场本来处于弱平衡状态,有10套房,有10个潜在购买者,但是现在有3个超级购买者出现,买了6套房,剩下的7个人就要争夺剩下的4套房,表现在市场上就成了供不应求,就成了卖方市场,房价要可以漫天飞舞。

上述只是一个简单比方,具体到像深圳这样的城市,情况可能更加突出——10套房,对应20个购买者,哄抢必然导致房价大涨。

这样的结果是,超级购买者身价继续飙升,他们断了买房者的后路,还可以在合适的机会卖房给后买者,赚上一笔。

贫富分化是自然形态,但是房价成了贫富分化的加速器,政府就有责任去干涉这个市场,让10套房恰好供应给10个购买者,当然这是理想状态。

按道理市场应该满足居住需求,现在深圳这样的市场,市场没有能力提供充足住房,市场哄抢造成更为稀缺。限售限购更像是临时救济,不过因为深圳是一线城市,这种状态可能会长期持续下去。

限售应该更早开始,而且应该更为严格,严格限制购买楼房数量,而且对在一个城市家庭持有超过两套房之外的销售,要课以重税,以此释放持有量。

平准制度早就有,就是用政府投放的方式干涉经济,防止物资稀缺。在房市上,政府也应该投入更多资源,政府应该支持开发商而不是限制开发商,提高房子的供给能力。

不独中国,日本、德国等很多国家都会介入住房和租房市场。其中有不少经验,值得中国借鉴。

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