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“抢人大战”变相降低限购门槛 这些城市房价如何走?

2019-04-12 点击 评论

在“房住不炒”的口号下,任何与楼市调控有关的政策,都能挑动市场的神经。国家发改委4月8日发文要求,城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制,城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件。户籍的轻松可得意味着限购政策不再是一条难以逾越的“鸿沟”,更多人成为手握“房票”的潜在购房者。

中国有70余座城市城区常住人口超过100万,包含了一二线和主要的三四线城市,这部分城市也是楼市限购的主要区域。业内人士认为,放宽落户条件能够促进人口自由流动,更好地支持地方经济发展,但近两年的楼市调控成果来之不易,应当注意变相放松限购后楼市出现躁动,防止房价再度暴涨。

大城市落户再宽松利好楼市

国家统计局数据显示,2018年年末,中国大陆常住人口城镇化率为59.58%,户籍人口城镇化率为43.37%;全国人户分离的人口2.86亿人,其中流动人口2.41亿人。常住人口与户籍人口的城镇化率相差巨大,是中国城市化进程中的一个显著标志。

由于城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制,因此,国家发改委4月8日发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》(以下简称《任务》)将户籍改革重点聚焦在几类大城市。

《任务》要求,城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制;超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

值得注意的是,《任务》对大城市落户条件的要求标准明显低于2018年。国家发改委2018年印发的《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》中提出,大城市对参加城镇社保年限的要求不得超过5年,其中Ⅱ型大城市不得实行积分落户,有条件城市要进一步降低社保年限要求;Ⅰ型大城市中实行积分落户的要大幅提高社保和居住年限的权重,鼓励取消年度落户数量限制。超大城市和特大城市要区分城区、新区和所辖市县,制定差别化落户条件,探索搭建区域间转积分和转户籍通道。

根据国务院2014年出台的城市规模划分标准,城区常住人口1000万以上、500万以上1000万以下的城市分别为超大、特大城市。若参照住建部《2017城乡建设统计年鉴》中各城市城区人口(注:非城区常住人口)数据,中国的特大城市有4个,为上海(2418.33万人)、北京(1876.6万人)、深圳(1252.83万人)和重庆(1121.62万人);超大城市有5个,即天津、成都、广州、南京和武汉。

依据住建部的上述数据,城区人口在300万-500万的Ⅰ型大城市有10个,分别是西安、沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、杭州、济南、青岛、大连、长春;城区人口100万-300万的Ⅱ型大城市有59个,包括了部分二线城市和主要的三四线城市。

而据华创证券统计,中国有超过75个城市满足城区常住人口超100万人,其中,超大特大城市8个、I型大城市12个、II型大城市55个,覆盖了主流的一二线和强三四线城市。75个城市合计城区人口达2.2亿人,占比全国55%,住宅销售面积占全国的50%以上。此次落户制度放宽,一定程度上淡化了住房限购的约束,提振了一二线城市和强三四线城市住宅需求。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,放开落户政策,有利于已经在城市生活的群体获得城市的公共资源,对于房地产市场而言,也有了稳定的市场需求。

购房资格放宽 二线城市受影响大

为遏制房价疯涨,自2016年起,全国多个城市都发布了基于户籍的限购政策,例如本地户籍家庭限购两套、外地户籍限购一套或达到一定年限的社保才能购置一套。由于限购政策直接打击了炒房者的投资行为,成为稳定房地产市场的“利器”。但是,户籍政策的松动,让购房门槛大幅降低,外地人重新拥有了购房资格。

《任务》对不同类型城市户籍政策的要求不同,对各自城市房地产市场的影响也不尽相同。《任务》要求,超大、特大城市要“完善积分落户政策,大幅增加落户规模”。以北京积分落户政策为例,其首批积分落户人员在2018年产生,共有6019人拿到了北京户籍。对于此次《任务》是否会对其积分落户政策有影响,北京人社局相关负责人近日称,北京现行积分落户政策试行期至2019年12月31日,今年不会有“政策层面”的调整。

同策研究院解读认为,一线城市的落户门槛并没有受到此次政策的太大影响。亦有分析指出,从长期看,京沪的落户政策有放松的可能,但短期或难有明显调整,自然不会对当地市场产生多少扰动。

相较而言,按照《任务》要求,Ⅰ型大城市与Ⅱ型大城市的落户政策宽松程度更大。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬表示,二三线城市因落户政策所形成的购房需求会明显增加,尤其是结合近期的“小阳春”,预计后续市场情绪会不断转好,形成更多的购房需求。“人才落户标准放宽对二线城市影响很大,很多人愿意去二线城市买房。”他说。

同策研究院指出,二线城市落户政策的放宽将极大刺激城市人口的流入,特别是年轻人群的进入,会给二线城市的房地产市场带来许多利好,这是实现城市可持续发展的重要保障。而人口流入效应也会切实影响到各大房企接下来的市场布局。

在城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市中,包括了很多三四线城市。上述研究院认为,在现阶段放宽落户条件,对大部分三四线城市去库存有非常重要的意义。

除了户籍,遍地开花的人才引进政策也让拥有一定学历和职业技能的年轻人,可以较为容易地拿到“房票”。4月3日,杭州市提出,全日制大学专科及以上人才在杭工作并缴纳社保的,可直接落户。此前杭州的落户政策要求,45周岁以下本科人才及35周岁以下专科人才,在杭居住满一年及以上并连续缴纳一年以上的社会保险(不含补缴)。一位接近政策制定的杭州政府人士对中新经纬表示,杭州放宽人才引进政策是大势所趋,这一政策有望在4月底、5月初正式实施。

中原地产研究中心统计数据显示,截至目前,今年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过50个,力度与数量都刷新了历史记录。特别是在二三线城市,人才落户、购房补贴等政策可以用“井喷”来形容。

张大伟对中新经纬表示,人才政策变相降低了限购门槛,将人才推向本就供需结构紧张的房地产市场,带来了上涨预期。过去两年全国多个城市房价出现反弹,特别是部分二线城市房价加速上涨,最主要的一个原因是人才新政变相放宽了限购政策。

华创证券认为,人才新政在推动购房需求释放上的作用不容忽视。该机构称,2017年南京、杭州、武汉和西安等城市户籍人口增速都达到近5年的峰值,新增人才落户增长率是城市自然人口增长率的4~6倍。若假设新增户籍人口的购房需求在1年、3年、5年内实现(套均90平方米),年均购房需求分别影响2017年商品房成交的78%、26%、16%。

人口流入地区应加大供应

进入2018年三季度,房地产调控效果开始全面显现,包括一二线城市在内的许多城市,都出现了明显降温,部分区域的房价也较之前有所回落。但随之而来的是,多地曝出调控松绑的传闻,并伴有落户放宽、人才引进政策的出台。

同策研究院认为,稳地价、稳房价、稳预期,是2019年房地产调控的主基调,在楼市下行周期中,为维持楼市稳定,各城市将按照调控需求进行政策微调,适度放宽限制政策以防范楼市过快下行。但整体上依然保持政策连续性,难以出现实质性放松。对于部分强二线城市来说,既要防止房价过快上涨,也要防止区域性住宅价格、地价下滑;普通二线城市市场在去年趋冷,部分城市库存压力再度显现,基于此,政策会有较大的调整动力。

张大伟认为,目前部分城市人才引进的门槛过低,很大程度上不是为了吸引人才,而是为了吸引购房者,这对市场而言,容易引起非理性判断。地方的人才政策不应该与房地产限购挂钩,应向人才提供直接的居住房源。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出,在政策执行的过程中,既要考虑到新落户市民正常的居住需求,也要平衡好人才引进、户籍改革与稳定房地产市场的关系。对于人口或人才流入地区,应该加大土地供给,加大保障房、共有产权房、公租房、经济适用房等政策住房供应,确保市场平稳。

新华社10日晚间发表短评称,近日印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》放宽或完善了大城市、超大特大城市落户条件。放宽落户条件,不等于放松房地产调控。只有坚持“房住不炒”定位,完善住房市场体系和住房保障体系,才能有效降低人口落户城市的住房门槛,努力实现住有所居,方能在充分接纳落户人口同时防止房价过快上涨。